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Comparer les biens

Acquéreurs, primo-accédants, investisseurs, que faut-il savoir lorsque l’on se lance dans un achat immobilier ?

Se lancer dans l’acquisition est une décision qui doit être mûrement réfléchie. L’achat d’un logement, pour soi, pour son patrimoine ou pour du locatif, est une étape importante, alors voici quelques clés qui peuvent vous aider dans votre réflexion afin que le rêve ne se transforme pas en cauchemar.

Le financement

Tout d’abord, et ce avant toutes démarches et visites, il est impératif de prendre rendez-vous avec un professionnel de la banque, que ce soit avec votre banquier, ou bien avec un courtier, le financement est la première étape avant de se lancer dans l’achat.

Muni de vos derniers avis d’imposition, bulletins de salaires et autres documents pouvant justifier de vos revenus, un professionnel saura calculer avec vous votre capacité d’emprunt, en tenant compte de vos charges fixes, de vos ressources, de votre taux d’endettement (pour rappel, ce taux ne doit pas dépasser 30%).

Ensuite, une enveloppe globale vous sera donnée. Attention, cette enveloppe comprend votre budget maximal, c’est-à-dire, le prix d’achat du bien, les travaux éventuels, les frais d’agence, les frais de notaires. C’est à partir de cet instant que vous pourrez débuter vos recherches.

Les visites et sélections

Pour commencer, il faut savoir ce que l’on désire, une maison, un appartement, le nombre de chambres, la surface … faire la liste des points essentiels que vous voulez peut être un bon début. Ensuite, on peut ajouter les points « coups de cœur », un balcon, un jardin, un garage, des éléments qui pourraient vous pousser vers l’achat mais qui ne sont pas obligatoire. Enfin, répertorier les choses rédhibitoires, le voisinage, les frais de copropriété, l’environnement, vous évitera de perdre du temps.

Lorsque votre projet commence à se dessiner, l’idéal est de se faire aider par un professionnel de l’immobilier. Il sélectionnera pour vous des biens qui pourront potentiellement correspondre à votre recherche. Il servira d’intermédiaire avec le vendeur, ce qui peut faciliter le dialogue en cas de négociation.

Vous pouvez également faire vos recherches seul, cependant, il faudra se méfier car un vendeur n’est pas un professionnel et même si son bien aura tous les atouts à ses yeux, il se peut qu’il ne vous mentionne pas certains détails comme : l’état des installations, de la toiture et autre « vices-cachés ». C’est pourquoi nous vous recommandons de vous faire accompagner par un expert de l’immobilier.

Une fois que vous pensez avoir trouvé LE bien, n’hésitez pas à le revisiter, à déplacer des meubles (avec l’accord des vendeurs), à visiter le grenier, à demander le carnet d’entretien de la chaudière, vous pouvez même demander à des professionnels du bâtiment de venir avec vous afin de donner leurs avis.

L’offre d’achat

Elle peut être orale (mais n’aura aucune valeur juridique) ou écrite. Elle doit mentionner l’état civil de l’acquéreur, la désignation du bien concerné, le prix proposé, les conditions éventuelles (prêts, travaux …), être datée et doit avoir une date butoir.

Le vendeur peut alors refuser fermement, faire une contre-proposition ou bien accepter et à ce moment-là, le notifier par écrit directement sur l’offre.

Attention, il faut savoir qu’une offre d’achat écrite est déjà un premier engagement de l’acquéreur, car selon le code-civil si le vendeur accepte cette offre, la vente devient alors légalement conclue. Il faut donc que cette décision soit réfléchie.

L’avant-contrat

Une fois les conditions de vente fixées, un avant-contrat sera rédigé, soit par l’intermédiaire d’une agence immobilière soit directement chez le notaire. L’acquéreur n’a pas l’obligation de prendre le même notaire que le vendeur, il peut choisir de se faire représenter par un autre notaire, cela n’impliquera pas de coût supplémentaire. Lors de la signature de cet avant contrat, l’acquéreur pourra prendre connaissance des diagnostics immobiliers, les éléments de la Loi Alur sur la copropriété et de tous les documents qui pourraient être importants et déterminants pour la vente (extrait cadastral, permis de construire si le bien est récent …).

Suite à cette signature, un envoi par lettre recommandée sera fait aux acquéreurs, ce courrier devra comprendre tous les éléments signés lors du rendez-vous, c’est la loi SRU, et, à partir du lendemain de la première présentation, l’acquéreur bénéficiera d’un délai de 10 jours pour se rétracter (par lettre recommandée).

En moyenne, entre la signature d’un avant contrat et la signature de l’acte authentique, il faut compter un délai de 3 mois. Cela vous permettra de faire toutes les démarches pour votre financement, mais donnera aussi le temps au notaire rédacteur de réunir tous les éléments obligatoires, comme le droit de préemption de la mairie, le certificat d’urbanisme… Vous pourrez également en profiter pour revisitez le bien, faire faire des devis.

A noter en cas d’emprunt, dès la réception de vos offres de prêt, il faudra les communiquer au notaire, cela permettra de faire avancer le dossier.

L’acte authentique

Ce n’est qu’à partir de ce jour que vous serez définitivement propriétaire du bien. Il est conseillé au préalable (le jour même ou la veille) de refaire une visite du bien avec les vendeurs, afin de relever les compteurs mais aussi de vérifier que le bien correspond à ce qui avait été vendu. Le vendeur pourra en profiter pour vous remettre les carnets et certificats d’entretien (chaudière, cheminée, fosse septique). N’oubliez pas de faire assurer le logement à partir de ce jour et d’en justifier par une attestation. Vous avez désormais quelques astuces pour réussir au mieux votre acquisition. Mais n’oubliez pas, beaucoup de gens autour de vous donneront leurs avis, et expériences, mais l’idéal reste de s’entourer de vrais professionnels afin de se protéger et d’éviter les mauvaises surprises.

Elsa DENIS.

 

1 : La loi Alur régie les éléments obligatoires à fournir à un acquéreur lorsque celui-ci achète un bien situé en copropriété, à savoir : pré état daté, relevés de charges, dernier appel de fonds, 3 derniers procès-verbaux d’assemblé générale, carnet d’entretien de la copropriété, diagnostics (si nécessaire), règlement de copropriété et ses modificatifs (si existants).

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